Fitch Ratings telah mengamati peningkatan musiman yang tajam dalam keterlambatan pembayaran hipotek di Australia pada kuartal pertama 2025. Ini disebabkan oleh tekanan biaya hidup yang berkelanjutan dan suku bunga tinggi yang memengaruhi keuangan rumah tangga. Keterlambatan pembayaran hipotek yang sesuai (yang jatuh tempo lebih dari 30 hari) meningkat sebesar 23 basis poin menjadi 1,36%. Keterlambatan yang tidak sesuai meningkat sebesar 39 basis poin menjadi 5,32%. Ini hampir tiga kali lipat dari kenaikan musiman biasa sekitar 8 basis poin pada kuartal pertama.

Dampak Suku Bunga dan Inflasi

Dampak akumulatif dari suku bunga tinggi yang berkepanjangan dan inflasi yang terus menerus telah berkontribusi pada lonjakan ini. Pemotongan suku bunga yang baru saja dilakukan oleh RBA pada Februari dan Mei mungkin dapat meringankan kinerja hipotek di masa depan, meskipun perubahan ini belum tercermin dalam data kuartal pertama. Selain itu, harga perumahan telah rebound dengan peningkatan kuartalan sebesar 0,9% setelah penurunan pada kuartal terakhir tahun 2024. Fitch memperkirakan kenaikan harga lebih lanjut pada tahun 2025, didukung oleh pasokan perumahan yang terbatas, suku bunga yang menurun, dan migrasi yang kuat. Poin-poin penting dalam data baru ini menunjukkan gambar yang jelas. Keterlambatan pembayaran hipotek di Australia telah meningkat melebihi ekspektasi musiman, dan dengan jarak yang lebar. Biasanya, kami berharap ada beberapa kenaikan di awal tahun – setelah pengeluaran pasca-liburan dan kembali ke kewajiban keuangan reguler dapat memberi tekanan sementara pada anggaran rumah tangga. Namun, apa yang tercatat di sini menunjukkan bahwa tekanan sementara telah digantikan oleh stres struktural yang lebih persisten. Keterlambatan pembayaran pada pinjaman standar telah melonjak tajam. Itu tidak biasa. Dan pinjaman yang sudah dikategorikan sebagai lebih berisiko menunjukkan ketidaknyamanan yang lebih besar, yang tidak mengejutkan mengingat peminjam mereka mungkin memiliki fleksibilitas yang lebih sedikit ketika suku bunga tetap tinggi lebih lama. Ketika suku bunga tetap tinggi, bahkan di pasar yang netral, kami dapat mengharapkan beberapa keretakan. Namun, ketika dipasangkan dengan inflasi yang tidak mau mundur secara berarti, tekanan meningkat. Tanda-tanda pertama dari tekanan itu sekarang muncul dalam data ini.

Menafsirkan Kenaikan Harga Perumahan

Yang menarik adalah bahwa keterlambatan ini meningkat bahkan sebelum pemotongan suku bunga baru-baru ini bisa diharapkan memiliki banyak pengaruh. Penurunan suku bunga kas pada Februari dan Mei mungkin telah meletakkan dasar untuk beberapa kelegaan peminjam. Namun, kebijakan moneter bekerja secara perlahan. Kami tidak mungkin melihat efek beruntun sepenuhnya hingga jauh ke paruh kedua tahun. Hingga saat itu, stres keuangan masih berkembang. Ada juga peningkatan harga perumahan—naik lagi setelah mengalami penurunan singkat. Ketika harga naik, ini dapat menawarkan fleksibilitas bagi mereka yang berjuang dengan pembayaran. Seorang peminjam dengan ekuitas dalam properti mereka kurang cenderung untuk gagal bayar jika mereka memiliki opsi untuk menjual atau membiayai ulang. Tantangannya, bagaimanapun, ada dalam penjadwalan. Dukungan ekuitas mungkin tidak bergerak cukup cepat untuk membantu rumah tangga yang sudah tertinggal. Dan karena harga naik sebagian karena pasokan yang ketat, bukan permintaan yang luas, ini bukan solusi untuk semua masalah. Dunia peringkat kredit sedang memperhatikan. Peralihan dari pandangan stabil ke negatif mengirimkan pesan. Meskipun peringkat saat ini tetap berlaku untuk saat ini, dukungan mendasar untuk penilaian itu semakin melemah. Tingginya keterlambatan dan peminjam yang sensitif terhadap suku bunga tidak dapat diabaikan. Jika kondisi memburuk lebih jauh, tekanan untuk menilai kembali hanya akan meningkat. Sekarang, saat menganalisis ini dari sudut pandang kami, ada konsekuensi yang sangat jelas. Penentuan harga risiko harus disesuaikan untuk mencerminkan keterlambatan yang bukan hanya kebisingan musiman. Kinerja kredit sedang berubah. Jika kami masih menilai model berdasarkan asumsi tahun lalu, ada risiko data tersebut akan salahmenggambarkan eksposur yang sebenarnya. Kami harus memperhitungkan stres peminjam yang bertahan lebih lama dari yang awalnya diasumsikan, terutama dalam kumpulan aset dengan ketahanan yang lebih rendah. Volatilitas yang terkait dengan taruhan suku bunga akan tetap tinggi, terutama saat pasar berusaha mengantisipasi waktu dan ruang lingkup pelonggaran moneter lebih lanjut. Bahkan pergerakan penurunan kecil dalam suku bunga kebijakan mungkin tidak segera memperbaiki keterlambatan. Peminjam merespons seiring waktu, tidak sekaligus. Sementara itu, faktor-faktor biaya hidup seperti sewa, utilitas, dan makanan tetap tinggi. Ini mengurangi bantalan anggaran diskresioner yang diandalkan rumah tangga untuk tetap terkini. Untuk instrumen yang terkait dengan kinerja hipotek, indikator yang tertinggal tidak lagi dapat diandalkan sebagai panduan tunggal. Metrik yang melihat ke depan, seperti tren pertumbuhan upah dan ekspektasi pengangguran, harus menjadi prioritas yang lebih besar sekarang, terutama dalam penyesuaian lindung nilai dan risiko durasi. Hal yang sama berlaku untuk kurva suku bunga yang merata berdasarkan optimisme yang tetap, untuk saat ini, belum terbukti. Selain itu, peningkatan harga perumahan jangka pendek dapat membuat beberapa model meremehkan probabilitas gagal bayar jangka pendek. Lapisan pertumbuhan harga yang tipis tidak sama dengan kepercayaan konsumen yang kuat. Terutama ketika didorong oleh kelangkaan stok dan migrasi, kenaikan harga ini menawarkan sedikit jaminan jika peminjam masih berjuang dengan pembayaran. Dalam posisi kami, akan tidak bijaksana untuk bergantung pada pola historis yang terulang dengan rapi. Buffer risiko dan uji stres perlu dikalibrasi ulang secara aktif. Kami mungkin mempertimbangkan volatilitas sekitar keterlambatan sebagai lengket hingga pertengahan tahun sampai tanda-tanda yang lebih jelas dari pemulihan pendapatan yang dapat dibelanjakan muncul – dan mereka belum muncul. Ketika pengambilan keputusan bergantung pada asumsi tentang perilaku peminjam, menjadi perlu untuk bersikap hati-hati. Model yang meremehkan pergeseran dari tekanan likuiditas ke penurunan pinjaman yang sebenarnya berisiko menghasilkan hasil yang terlambat.

Mulai trading sekarang — klik di sini untuk membuat akun live VT Markets Anda.