China sedang mempertimbangkan larangan prapenjualan rumah, yang mengharuskan pengembang hanya menjual properti yang telah diselesaikan. Langkah ini merupakan bagian dari “model baru” yang diusulkan untuk pengembangan real estate oleh pemerintah pusat, dengan rincian masih dalam proses. Aturan yang mungkin diterapkan hanya untuk penjualan tanah di masa depan, mengecualikan perumahan publik, memberikan fleksibilitas kepada pemerintah daerah untuk mengimplementasikannya. Keputusan ini bertujuan untuk mengurangi ketidaksesuaian pasokan perumahan dan mencegah penurunan harga lebih lanjut, terutama di kota-kota kecil yang mengalami penurunan tajam. Sistem prapenjualan di Cina telah menyebabkan pasokan rumah yang berlebihan dan utang pengembang, menyebabkan proyek yang tidak selesai dan boikot hipotek. Pada tahun 2021, sekitar 90% rumah telah dijual sebelumnya, menurun menjadi 74% pada tahun 2023, namun pengembang masih sangat bergantung pada pembayaran di muka untuk cash flow mereka. Beberapa analis mengingatkan bahwa larangan ini dapat memperburuk masalah pendanaan, memperlambat pembelian tanah, dan berdampak negatif pada konstruksi dan investasi baru. Pemerintah telah berkomitmen untuk mempercepat mekanisme pembiayaan pendukung untuk model baru ini, meskipun rincian tetap belum jelas. Data bulan April mengungkapkan penurunan 8,7% tahun ke tahun dalam penjualan rumah baru oleh pengembang teratas, menekankan perlunya reformasi di tengah permintaan yang lemah dan tarif AS. Lebih dari 30 kota telah memulai percobaan untuk penjualan rumah yang telah selesai, dengan rencana untuk mempromosikannya secara nasional pada tahun 2025. Apa yang telah kita lihat sejauh ini adalah indikasi jelas bahwa otoritas sedang mengubah cara tradisional menjual properti residensial sebelum dibangun—sebuah sistem yang selama bertahun-tahun memicu booming pengembangan yang besar tetapi akhirnya menyebabkan keretakan di sektor ini. Keputusan untuk mengalihkan cara properti dibeli dan dijual adalah bukan penyesuaian kosmetik. Sebaliknya, ini adalah penyesuaian yang dapat secara mendasar mengubah cara pengembang mengakses dana, bagaimana kota mengelola pertumbuhan, dan bagaimana pembeli menilai nilai. Usulan ini belum menjadi mandat dari atas ke bawah. Sebaliknya, ini memberikan ruang bagi otoritas lokal untuk menentukan bagaimana dan kapan menerapkannya di wilayah mereka. Fleksibilitas ini memungkinkan pemerintah untuk menyesuaikan implementasi berdasarkan selera lokal untuk rumah baru dan kesehatan keuangan pengembang di daerah tersebut. Ini juga membatasi gangguan segera, meskipun harapan adalah bahwa model ini, setelah diuji di kota-kota kecil atau percobaan, dapat diperluas lebih luas. Analisis Wei—bahwa batasan yang lebih ketat ini dapat memperdalam stres pendanaan dan menghalangi akuisisi tanah baru—dikuatkan oleh fakta bahwa sebagian besar proyek masih bergantung pada mekanisme prapenjualan sebagai cara penting mendapatkan likuiditas. Kekhawatiran bukanlah apakah perusahaan akan menghadapi tantangan; melainkan seberapa banyak yang akan memiliki cadangan yang cukup atau modal yang dapat diakses untuk menutupi kekurangan aliran kas ketika prapenjualan dikurangi lebih lanjut atau dihapus pada tahap akuisisi. Mari kita pertimbangkan dampak yang lebih luas. Untuk satu hal, persyaratan untuk menyelesaikan rumah sebelum dijual menarik pengembang ke dalam model yang lebih banyak persediaan. Alih-alih mengumpulkan setoran selama fase awal pengembangan, mereka akan menanggung beban keuangan tertentu lebih lama sambil berharap pembeli di masa depan muncul. Ini secara tidak langsung mengeliminasi pemain kecil atau lemah yang tidak memiliki neraca untuk menghadapi pendapatan yang tertunda. Langkah ini dapat memberikan lebih banyak stabilitas bagi pembeli, mengingat kekhawatiran akan rumah yang belum selesai hilang ke dalam status kota hantu belum sepenuhnya hilang di provinsi kunci. Permintaan pembelian, meskipun demikian, tetap dingin, dan angka April secara langsung menunjukkan hambatan ini. Penjualan rumah baru yang turun hampir 9% bukan hanya margin kesalahan; ini konsisten dengan keengganan yang lebih luas di antara rumah tangga untuk berinvestasi kembali, membeli di tengah proyek, atau mempercayai syarat pengiriman. Dengan demikian, sentimen investor tidak lagi didorong semata-mata oleh diskon harga atau insentif, tetapi lebih kepada refleksi yang lebih dalam tentang keandalan dan nilai jangka panjang. Apa yang penting sekarang adalah seberapa dalam kebijakan ini menyebar dalam kuartal mendatang dan bagaimana perilaku peserta beradaptasi sebelum tenggat waktu itu. Kita harus mengharapkan penyesuaian cepat jika lebih banyak kota bergabung dengan kelompok percobaan. Terutama mengingat betapa cepatnya pengembang properti telah menyesuaikan peluncuran dan aliran investasi di masa lalu ketika pola pendanaan berubah secara nyata. Sentimen dalam metrik yang terikat pada ekuitas dan utang tetap terkait dengan bank tanah dapat melihat koreksi ringan, terutama di mana aset yang dipertimbangkan berada di daerah yang kemungkinan akan menguji model pengiriman lengkap lebih cepat.

Mulai trading sekarang — klik di sini untuk membuat akun live VT Markets Anda.